Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular

6306 sayılı kanun kapsamında, riskli yapı raporu alan binaların yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Binanız için lisanslı bir kuruluştan riskli yapı tespiti yaptırılır; rapor olumsuzsa (yani bina riskliyse) süreç başlar. Tek başına bir malik de başvurabilir; ancak yıkım ve yeni yapı kararı için kat maliklerinin çoğunluğu gerekir.

Bakanlıkça lisanslı bir kuruluş binadan karot numunesi alıp taşıyıcı sistemi inceler. Rapor genellikle 2–4 hafta içinde hazırlanır; ardından ilgili belediye ve tapu müdürlüğüne bildirilir. Bu adımın başvurusunu ve takibini biz yürütüyoruz.

2023'ten itibaren yürürlükteki düzenlemeye göre yıkım ve yeniden yapım kararı, arsa payı çoğunluğu (salt çoğunluk) ile alınabiliyor. Karşı çıkan maliklerin hakları kanunla korunur; biz her toplantıda tüm maliklere aynı tabloyu göstererek uzlaşmayı sağlamaya çalışıyoruz.

Kira yardımı tutarı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl ilçe bazında belirlenir; güncel tutarı toplantıda birlikte teyit ediyoruz. Yardım, tahliye sonrasında başvuruyla başlar. Biz ayrıca sözleşmede taşınma bedeli ve aylık kira desteğini yazılı taahhüt ediyor, yardım gecikirse aradaki farkı kapatıyoruz.

İmar durumuna (emsal, kat yüksekliği, çekme mesafeleri) göre değişir. Değer analizi toplantısında her maliğe düşen metrekare, kat ve cephe tek tabloda gösterilir. Eski binadan daha fazla alan çıkmadığı durumlarda malikler bilgilendirilir; sürpriz bırakmayız.

Kat karşılığı modelde malikler inşaat için ödeme yapmaz; müteahhit maliyeti karşılar ve karşılığında sözleşmede belirlenen daireleri alır. Ek daire veya büyük daire isteyen malikler için fark bedeli ve faiz destekli kredi seçenekleri ayrıca konuşulur.

Yıkım ve yapım süresini sözleşmede en fazla 12 ay olarak taahhüt ediyoruz. Riskli yapı raporu ve sözleşme aşaması ortalama 2–3 ay sürer; başvurudan anahtara toplam süre genellikle 15 ay civarındadır.

Sözleşmede aylık gecikme cezası yazılıdır ve bize işler; kira desteğiniz kesintisiz devam eder. Şantiyeden her ay fotoğraflı ilerleme raporu gönderiyoruz.

Kat ve cephe seçimi noter huzurunda kura ile yapılır. Kimseye kapalı kapı arkasında ayrıcalık tanınmaz; kura sonuçları tüm maliklere yazılı olarak iletilir.

Kira yardımı, faiz destekli dönüşüm kredisi ve harç–vergi muafiyetleri (tapu harcı, noter, damga vergisi) başlıca desteklerdir. Başvuru dosyalarını maliklere ait olmak üzere biz hazırlıyor ve takip ediyoruz; hangi kalemden ne kadar tasarruf ettiğinizi teklif tablosunda gösteriyoruz.

Ticari bağımsız bölümler de kat maliki hakkına sahiptir. Yeni projede ticari alan planlaması yapılır; inşaat süresince geçici yer bulma konusunda yardımcı oluyoruz. Kurumsal kiracı standardını bildiğimiz için yeni dükkânlar teslimde boş kalmıyor.

İskan (yapı kullanma izni) başvurusunu biz yürütüyoruz. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları teslimle devredilir. Yapı garantisi teslim tarihinden itibaren iki yıl sözleşmeyle güvence altındadır.

Elbette; hatta bunu öneriyoruz. Tüm maliklere aynı metni sunuyor ve inceleme için süre tanıyoruz. Gecikme cezası, teminat, teslim tarihi ve kira desteği sözleşmede açık yazılıdır.

Belirleyici tarih başvuru değil, riskli yapı raporu ve sözleşme tarihidir. Bu ikisini ortalama 2–3 ayda tamamlıyoruz; yıl sonu takvimine yetişmek için erken başlamak avantaj sağlar. Destek tutarları ve koşulları resmî mevzuata göre değişebilir; güncel durumu toplantıda birlikte teyit ediyoruz.